Договор аренды жилого помещения представляет собой соглашение между арендодателем (собственником помещения) и арендатором. По договору владелец помещения за определённую плату и на определённый срок предоставляет его в пользование и владение арендатору. Иногда это соглашение называют договором найма или поднайма, что не меняет основной сути понятия. В соответствии с законодательством РФ договор по аренде жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор не может быть оформлен путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе изменить установленную законом форму договора. Несоблюдение формы влечёт за собой недействительность соглашения независимо от срока действия.
На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Срок аренды устанавливается по соглашению сторон, без каких-либо ограничений со стороны законодательства. Чаще всего договор заключается на небольшой срок (6―12 месяце), а затем продлевается на тех же условиях.
Когда договор аренды вступает в силу?
Договор аренды вступает в силу с момента его подписания.
Какие пункты следует включить в договор аренды жилья?
При заключении договора аренды жилья необходимо указать:
предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
размер и порядок внесения арендной платы;
права и обязанности арендатора и арендодателя;
ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
срок и порядок продления договора аренды;
реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
дату подписания договора.
Кроме этого требуется подписание акта сдачи имущества, с указанием всех предметов.
Зачем оформлять договор аренды?
При устных договорённостях между владельцем и арендатором может возникнуть ряд проблем:
Не подтверждённое законом пребывание жильца в квартире не позволит ему зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;
Отсутствует опора в решении конфликтов и при попытках взыскания арендной платы по суду. (В этом случае жильцу и арендодателю придётся предоставить свидетелей, подтверждающих претензии сторон.) При судебном разбирательстве, которое порой затягивается, квартиру занимает жилец.
Кроме этого устные договорённости часто трактуются сторонами в свою пользу.
Что избежать подобных проблем и конфликтных ситуаций договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Сила договора не зависит от его вида.
Как расторгнуть договор аренды?
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Договор аренды в судебном порядке может быть расторгнут по требованию арендодателя:
если арендатор не внёс арендную плату за квартиру в установленные сроки;
в случае разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
Если арендатор жилого помещения и проживающие вместе с ним граждане используют жилое помещение не по назначению либо нарушают права и законные интересы соседей, собственник вправе предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения. Если поведение квартиросъёмщика не изменится, арендодатель может потребовать расторгнуть договор аренды в судебном порядке.
При необходимости арендодатель может расторгнуть договор аренды по собственной инициативе. В данной ситуации он должен предупредить арендатора за определённое, указанное в договоре время, и, если это предусмотрено условиями договора, понести соответствующие убытки (компенсация арендной платы при поиске новой квартиры, оплата услуг риэлторской компании).
Арендатор может в судебном порядке расторгнуть договор аренды, если помещение стало непригодным для проживания не по вине арендатора (например, по причине затопления или аварии). При расторжении соглашения по собственной инициативе арендатора, он должен заранее предупредить владельца помещения и понести убытки, установленные в договоре аренды (например, компенсация затрат при поиске новых клиентов).
Сохраняется ли договор аренды квартиры при смене владельца?
В соответствии с гражданским законодательством перемена наймодателя не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Какое помещение может быть сдано в аренду?
В аренду можно сдать изолированное жилое помещение, которое находится в частной собственности арендодателя (ч. 1 ст. 673 ГК РФ) и соответствует всем техническим и санитарным требованиям, предъявляемым к жилью. Пригодность помещения для аренды предусмотрена жилищным законодательством (ч. 1 ст. 673 ЖК РФ).
Каковы условия сдачи квартиры в аренду?
Договор аренды жилья заключается если получено согласие всех проживающих (зарегистрированных) в нём совершеннолетних членов семьи арендодателя, а также при условии, что размер жилой площади на каждого проживающего менее установленной нормы.
Как заключить договор аренды квартиры, если квартира находится в собственности у нескольких лиц?
Собственность нескольких лиц может быть долевой и совместной (собственность супругов). Вне зависимости от вида собственности при заключении договора аренды требуется согласие всех владельцев.
При совместной собственности договор может заключить любой из супругов. Однако это правило недействительно, если арендатор заранее знал о несогласии другого супруга на сдачу помещения в аренду.
Если помещение находится в долевой собственности, владельцы должны выразить своё согласии в заявлении, которое подписывается в присутствии жильца во время заключения договора или заверяется нотариально.
Как влияет на заключение договора по аренде квартиры проживание в ней несовершеннолетних и престарелых?
При заключении договора необходимо получить согласие на сдачу её в аренду всех членов семьи в возрасте от 14-ти лет. Они должны подписать договор аренды или выдать одному из членов семьи нотариально заверенную доверенность на право заключения договора. Если один из членов семьи арендодателя находится под опекой или попечительством, требуется разрешение органов опеки и попечительства по месту нахождения квартиры на сдачу её в аренду. В случае ущемления прав малолетних и престарелых граждан в результате аренды, органы опеки и попечительства вправе по заявлению любого заинтересованного лица вмешаться и расторгнуть договор аренды в судебном порядке.
Какие документы необходимо предоставить арендодателю, если квартира не приватизирована?
выписку из домовой книги;
ордер на квартиру;
паспорт ответственного съемщика
Проверка прав квартиросъемщика осуществляется в жилищном отделе Управления муниципального жилья. Там же составляется и регистрируется договор по аренде.
Арендодатель отказывается возвратить предоплату за последний/первый месяц. Как поступить?
Если в вашем договоре по аренде указано, что сумма залога должна быть вам возвращена, и при этом вы не нарушали остальных условий, ― владелец обязан вернуть предоплату. В противном случае с имеющимися у вас документами (договором, распиской) можно обратиться в суд.
Для чего владельцам жилья необходим «залог»?
Залог (сумма, которую собственник берет с квартиросъемщиков до окончания срока аренды) ― это попытка застраховать свое имущество и жилье. Как правило, в реальной жизни залог ― всего лишь дисциплинарная мера. Вряд ли арендаторы будут небрежно относиться к хозяйскому имуществу и оплате счетов, зная, что это может стоить им денег. Зачастую залог ― равен месячной арендной плате.
Как продлить договор аренды, если владелец находится в другом городе?
Если по истечении срока владелец не захотел расторгнуть договор, то он продлевается автоматически. Если требуется изменение условий аренды ― договор продляют с помощью факсимильных сообщений.
Имеет ли физическую силу договор об аренде, не заверенный нотариально и не скрепленный печатями?
В соответствии с законодательством РФ для того, чтобы договор по аренде возымел юридическую силу достаточно подписей обеих сторон. Нотариальное удостоверение договора не обязательно, но обеспечивает определенные преимущества: нотариус может разъяснить все статьи и пункты договора, проверить юридическую грамотность содержания, подлинность документов на квартиру. Специалист подтвердит дееспособность сторон и добровольность заключения договора.
Мы заключили договор по аренде на полгода. Стопроцентная оплата производилась по факту заселения. Через месяц арендодатель заявил о желании прервать договор. С нашей стороны никакие условия нарушены не были. Какие меры можно предпринять? Имеем ли мы право получить неустойку по причине нарушения договора?
Если вы действовали строго в условиях договора, то владелец квартиры не имеет никаких оснований для расторжения. А значит, он нарушает свои обязательства по договору.
Досрочное расторжение договора аренды возможно только по соглашению обеих сторон. Вам необходимо договориться о разрешении проблемы с хозяином. Если не удастся достигнуть согласия, вы можете обратиться в суд. При условии, что вина владельца будет доказана, суд может вынести решение о возмещении убытков. Если в вашем договоре предусмотрена неустойка за нарушение условий, вы имеете право ее взыскать.
Может ли поменяться размер коммунальных платежей, если арендаторы временно зарегистрированы на снимаемой квартире? Если да, то как именно?
При временной регистрации платежи собственников не поменяются, а временно зарегистрированные жильцы получат отдельные квитанции. Размер коммунальных платежей можно уточнить в РЭУ.
Планирую снять жилье в Новосибирске, но боюсь попасть в лапы аферистов. Расскажите, какие проблемы могут возникнуть при желании снять квартиру дешево?
Небольшая цена сама по себе может таить опасность. Возможно у арендодателя не в порядке документы на квартиру, либо он не имеет права сдавать помещение в аренду. Также возможно, что квартира не может сдаваться по причине серьезных недостатков, или владелец сдает ее сразу нескольким арендаторам. В этом случае лучше обезопасить себя и воспользоваться услугами агентства недвижимости. Мы поможем снять квартиру по подходящей цене.
Могу ли я снять комнату/квартиру самостоятельно, не пользуясь услугами агентства?
Да. Агентство недвижимости выполняет ту работу, на которую у клиентов зачастую нет времени. Однако те, кто не ленится читать объявления в газетах или расклеивать свои собственные, звонить арендодателям и расспрашивать знакомых, ― вполне могут снять квартиру сами.
Но, к сожалению, не все так просто. Снимая квартиру самостоятельно, вы должны помнить, что проблемы, ключ к которым ищет команда профессионалов, вам придется решать самому. Прежде всего ― это трата сил и времени на поиски именно «такой» квартиры в нужном районе по доступной цене. А времени может потребоваться много: по статистике результатом 50 наклеенных объявлений бывает один звонок.
Частные лица ― приманка для мошенников, потому что юридически неподкованные квартиросъемщики не всегда проверяют наличие всех необходимых документов. Сценариев, по которым работают аферисты ― вагон и маленькая тележка.
Если вы все-таки решитесь искать жилье без агентства ― требуйте предоставления документов, подтверждающих право собственности, или ведите владельца к нотариусу, который составит для вас договор и проверит документацию.
Каков порядок оформления документов для временной регистрации в Новосибирске после аренды квартиры?
Порядок регистрации граждан по месту жительства в столице подробно описан в "Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Новосибирске и МО". Список необходимых документов представлен в приложениях к этим правилам.
Регистрация производится в органах внутренних дел, которые в Новосибирске и МО являются органами регистрационного учета. Документы и заявление подают в жилищно-эксплуатационную организацию, либо в органы учета. За регистрацию взимается госпошлина, предусмотренная соответствующим законом РФ.
Более подробную информацию можно получить в ЖЭУ по месту жительства или в местном отделении милиции.
Почему искать офис с помощью агентства «Ваш дом» выгодно?
Существует множество причин, по которым пользоваться услугами агентства по недвижимости ― удобно и выгодно. Иначе риэлторские фирмы просто не удержались бы на рынке. Вот лишь несколько плюсов от сотрудничества с нами:
Профессиональные знания и опыт. Сотрудники агентства «Ваш дом» занимаются поиском помещений и арендой недвижимости в течение нескольких лет. Они разбираются во всех деталях составления договоров и грамотно оценивают каждый объект, отмечая его положительные и отрицательные особенности.
Широчайшая база данных по офисным помещениям. Многолетний срок работы позволяет нам свободно ориентироваться на рынке недвижимости. Обладая широчайшими возможностями по поиску офисов, мы оперативно находим выгодные для вас предложения. Наши работники уже знакомы со спецификой большого количества помещений лично, так что вам не придется осматривать все офисы. А это ― прямая экономия времени и сил.
Материальная выгода. Так как агентство имеет больше возможностей и информации для поиска коммерческих помещений, зачастую мы можем предоставить помещение в аренду на более выгодных условиях, что подразумевает компенсацию наших комиссионных и экономию при оплате аренды. Такой вариант часто оказывается выгоднее, чем самостоятельный поиск офиса. Плюс ко всему вы сможете забыть о трате времени на расклейку объявлений и «сканирование» соответствующих рубрик в газетах.
Предоставьте заботы по аренде профессионалам, и вы получите эффективное и выгодное решение задачи.
Каким образом строится работа вашего агентства?
Первое, что нужно сделать, если вы хотите снять или сдать помещение, ― подать свою заявку. Это можно сделать несколькими способами: оставить заявку на сайте, связаться с нашим консультантом по телефону (+7 926 809-94-40, +7 495 227-95-85) или по электронной почте.
С момента подачи заявки начинается работа наших сотрудников. В работе мы опираемся на значительную базу данных по офисным помещениям и можем быстро выполнить поставленную задачу.
Оплата нашей работы производится после заключения договора по аренде или другого соглашения по пользованию помещением.
Что представляет собой работа агента по недвижимости? Что входит в оплату?
Основная цель наших сотрудников ― экономить время тех, кто столкнулся с проблемой аренды недвижимости. Мы вникаем во все тонкости и профессионально оцениваем каждое предложение, пытаясь найти для вас оптимальный вариант и заключить выгодное соглашение. Круг наших обязанностей можно свести к нескольким пунктам:
Поиск предложений по указанным вами параметрам. Наш сотрудник делает подборку нескольких вариантов, сортирует их по степени соответствия запросу, при необходимости уточняет детали;
Консультация и помощь в выборе из имеющихся предложений. Риэлтор подробно рассказывает о найденных помещениях, описывает особенности офисов, помогает определиться с помещениями, которые необходимо осмотреть;
Организация просмотра помещений. Риэлтор договаривается о встрече и ищет время, удобное для обеих сторон. При осмотре помещений он указывает позитивные и негативные факторы, на которые следует обратить внимание при заключении договора;
Ведение переговоров. Наши сотрудники участвуют в переговорах по аренде от лица клиента. Они задают необходимые вопросы, проверяют наличие у владельца документов на право собственности, уточняют сроки сдачи офисного помещения и многие другие детали;
Помощь в составлении договора. Профессионал даёт рекомендации о том, какие пункты следует внести в договор, чтобы избежать разногласий между сторонами в будущем; какие детали внести в приложение к договору, если это необходимо. Словом, риэлтор обеспечивает полное юридическое сопровождение сделки.
Агентство получает оплату после подписания договора об аренде либо после начала эксплуатации офиса, в случаи задержки подписания договора. Подобные задержки основываются на соглашении между арендатором и собственником.
На что следует обратить внимание при заключении договора по аренде офиса?
Заключение договора аренды коммерческой недвижимости ― весьма важный шаг, так как от выбора офиса зависит очень многое. Только профессионал по аренде недвижимости сможет обратить ваше внимание на все тонкости, возникающие во время переговоров, и позаботится, чтобы ваши интересы были соблюдены. Если вы всё-таки решили заключить договор самостоятельно, имейте в виду следующие моменты:
Наличие у собственника необходимой документации. Собственник должен предоставить документы, устанавливающие право собственности и право распоряжаться помещением. Во время проведения переговоров достаточно нотариально заверенных копий документов, но при заключении договора обязательно предъявление подлинников.
Если договор подписывает не сам владелец помещения, проверьте наличие доверенности, подтверждающей его право на подписания договора.
Оговорите все расходы, возникающие при пользовании помещением, и внесите их в договор.
За подписями обеих сторон зафиксируйте в договоре все пункты, которые вы согласовываете в процессе переговоров. Детали или дополнительные договорённости можно оформить в качестве «ПРИЛОЖЕНИЯ к договору аренды офиса» или «ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ к договору аренды офиса».
На какой срок заключается договор по аренде офисного помещения?
По срокам аренды договора делятся на две группы: краткосрочные и долгосрочные (более одного года). Одним из основных отличий между ними является процедура оформления: долгосрочный договор предполагает государственную регистрацию. Поэтому обычно договор заключается на срок около 11 месяцев. Это значительно упрощает процесс оформления договора. Даже в случае субаренды, когда собственность является муниципальной, процедура регистрации проходит в упрощённом варианте. Краткосрочный договор вовсе не подразумевает расторжение по истечении срока аренды, чаще всего в договоре есть пункт об обязательном продлении аренды при соблюдении соответствующих условий, указанных в договоре.
Заключение долгосрочного договора с государственной регистрацией уместно и предпочтительно в случае, если использование офиса предполагает затрату значительных средств, например ремонт большого по площади офиса, или предполагается возможность выкупа арендуемого имущества.
Отчего зависит арендная ставка офисного помещения?
Стоимость аренды офиса возрастает в зависимости от следующих условий:
Близость к центру или престижным районам (Ленинский, Кутузовский пр. и т.д.);
Близость к станции метро;
Если офис располагается в первой линии домов или его легко найти, а также при наличии парадного входа, он будет стоить дороже, нежели такой же офис, но во второй линии;
Местоположение на 1 этаже. Самые дорогие офисы находятся на первом этаже с парадным входом или в отдельном здании. В этом случае дешевле будет офис в цокольном или подвальном помещении, либо находящийся выше первого этажа в жилом доме;
На стоимость влияет отделка офисного помещения, лестниц, мест общего пользования, коридоров;
Уровень развития инфраструктуры. Дороже обходятся офисы, если недалеко расположена парковка, магазины, кафе…
На арендную ставку могут влиять и другие условия, например, легко ли добираться до офиса в обеденные часы, год постройки здания, состояние соседний строений и другие.
В чём отличие между офисными помещениями разного класса (А, В или С)?
Наверное, наиболее очевидное различие между помещениями ― это разница в цене на аренду, которая, в свою очередь, формируется с учётом местоположения, состояния здания и других факторов, от которых зависит, к какому классу относят тот или иной офис.
Помещения класса «А» отличаются выгодным расположением, высоким качеством отделки и хорошей планировкой. Это здания в престижных районах, новых офисных комплексах и бизнес-центрах. Характерная черта офисов «первого» класса ― наличие развитой инфраструктуры, систем безопасности и обслуживания. Также обязательна парковка. Подобные офисные помещения оснащены необходимой оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, словом, отвечают всем требованиям, которые предъявляются к первоклассной недвижимости.
Офисная недвижимость класса «В» можно назвать эконом-вариантом офисов класса «А». Обладая примерно одинаковыми характеристиками по сравнению с первой категорией, подобные здания могут отличаться не столь удобным географическим положением или находится в здании старой постройки. Возможны некоторые трудности с парковкой и системой обслуживания.
Если офис по характеристикам уступает недвижимости второго класса, его относят к категории «С». Как правило, такое помещение располагается на территории бывших предприятий, институтов, административных зданий. Для класса «С» характерны устаревшие коммуникации, отсутствие охраняемых парковочных мест, неразвитая инфраструктура, неудачное положение (дальность от станции метро или трудности в нахождении офиса). Такие здания нередко нуждаются в ремонтных работах.
Какова стоимость аренды офисной недвижимости в Новосибирске?
Арендные ставки варьируются в зависимости от местоположения, состояния здания, внутренней и внешней отделки, а также других факторов.
В зависимости от класса помещения можно указать примерные ценовые рамки:
Стоимость аренды помещений класса «А» обойдётся вам в сумму от 1000 до 3000 долларов за квадратный метр в год. Эта цифра часто не предполагает эксплуатационные расходы и НДС;
Арендная ставка офисных помещения класса «В» варьируется от 700 до 1200 долларов в год.
Класс «С» можно арендовать по цене 400―750 долларов в год. Такие помещения могут значительно отличаться по качеству и местоположению, что влияет на ценовую политику владельцев.
Вам может встретиться более низкая цена, но зачастую это результат различных проблем с документами и других отрицательных фактов. В целом, арендная ставка каждого помещения формируется с учётом широкого ряда факторов и деталей, о которых наши сотрудники готовы вам рассказать.
Объясните причину отказа в аренде туристическим, юридическим или рекрутинговым компаниям.
Собственники отказывают в аренде офиса подобным компаниям из-за специфики их деятельности. Посещаемость офисов подобных компаний довольно велика ― до ста человек за день. Если офис имеет отдельный вход, то поток посетителей не создаёт проблем для компаний, работающих по соседству. Но если несколько компаний пользуются общими лестничными площадками и коридорами, большое количество посторонних людей может стать раздражающим фактором и повлечь за собой жалобы «соседей».
Как решается вопрос о необходимости перепланировки и ремонта при заключении договора аренды офисного помещения?
Необходимость косметического ремонта или приведения офиса в порядок ― явление не редкое. Существует несколько схем решения проблемы:
Расходы по ремонтным работам берёт на себя арендатор. Время ремонта и переезда (до 60 дней) устанавливается владельцем помещения и не оплачивается. Это период называют «каникулами».
Ремонт и отделка помещения производится за счёт арендатора, если помещение сдаётся по низкой цене в течение всего срока аренды или если офис сдавался в не требующем ремонта состоянии.
Арендатор оплачивает ремонт, однако расходы делятся пропорционально и часть расходов, рассчитанная на собственника, входит в арендную плату.
Отделка и ремонтные работы обеспечиваются владельцем офиса с учётом пожеланий арендатора за счёт тех средств, которые он уплатил в качестве предоплаты. В этом случае обеспечивается стандартная отделка помещения. Если требования арендатора превышают стандарт, дополнительные расходы берёт на себя «заказчик».
при полном или частичном использовании материалов ссылка на сайт "ГИС-прогноз" обязательна.
для сетевых изданий обязательна гиперссылка на сайт "ГИС-прогноз" - www.e-gis.ru
rss